浅析俄罗斯房地产市场特点

俄罗斯房屋价格过高，集资建房是节省资金的有效办法。俄罗斯政府为解决住房问题，于2006年推出“为俄罗斯公民提供可负担的舒适住房”政策，俄罗斯政府再三强调推行该政策的重要性，甚至将其列入国家重点发展计划。

而从该政策的推进情况看，俄罗斯居民对现行住房价格标准的可负担能力从2004年的9%上升到2008年的20%，再加上俄罗斯还保留有近20%的各类低价租赁住房，这使得俄罗斯住房问题还未到达十分严重的地步。但就房屋价格水平而言,在过去的2000-2007年间，俄罗斯住房价格持续上涨，且涨幅惊人。

中央直属区(包括莫斯科)的涨幅为870%，乌拉尔地区为593%，西伯利亚地区为507%，远东地区为400%，而最低的西北地区(包括圣彼得堡)也达到了368%。2009年全球住房价格最高的十个城市中，莫斯科以每平方英尺1987美元位列全球第二。

同时全球权威评估机构RICS也将莫斯科列为全球地产投资风险最高的城市。可见俄罗斯大城市的房价严重超越当地居民的购买能力。在几乎所有俄罗斯城市房价不断增加的同时，居民的工资却没有明显涨幅。莫斯科的平均工资是5万卢布，但是该数据并不能非常公平地反映人们平均收入的真实水平，因为很可能存在许多过高收入者与过低收入者，在莫斯科贫富差距是很大的。

在这种情况下，许多俄罗斯居民自己无法负担市值的公寓。在中国，银行发放低贷款利率，公民不需要支付高昂的利息。俄罗斯目前正在实行紧缩的信贷政策。然而该方案将降低公民的存款利率。2016年最低抵押贷款比例为12%，最高的存款利率为15%。2018年最低抵押贷款利率下降为9%，存款利率下降到7%。

虽然私人占有和开发规划用地的模式在改革初期就通过《俄罗斯联邦土地法典》以法律的形式加以确定，可是从实际操作状态看，其占全国的百分率仍较低，仅为9%。在《俄罗斯联邦土地法》之外，还存在着《俄罗斯联邦城市规划法》该法律对土地的用途做了更详尽的规定。

根据2005年俄罗斯《城市规划法》的规定，政府相关部门必须在3到5个月之内对关于房地产开发的申请作出答复。这项规定迫使各级政府必须预先对城市发展做出规划，同时变更土地用途在许多领域是被法律禁止的，如林业用地、城市绿化带用地等几乎没有变更的可能。因此，在俄罗斯虽然存在法律意义上的私有化土地市场，但其还没有作为财富体现在居民的实际生活中，所以俄罗斯面对的难题是如何摆脱经济发展周期与盘活土地市场。

在俄罗斯居民没有能力建造一套公寓,尽管政府鼓励个人建房，但这个过程也非常困难。首先必须在拍卖范围内购买土地，该土地还需要考虑城市的距离、通信、供暖与其它。其次虽然俄罗斯境内有大量土地，但是这些土地为不可售或土地性质为非建房的其他用途，所以需要先改变土地性质等才可以。只有在这之后，我们才可以开始建造房屋。

另外需要注意的是，假如房屋离通信、生活设施等很远，城市供水供电系统就无法覆盖。显然这样的土地价格远低于城市附近的适用建房地区。换句话说，在个人住房建设方面，国家并没有给予真正的援助。此外，与中国和其他国家相比，俄罗斯的税收仍然很高。

按收入水平划分,俄罗斯最低收入组的家庭中,人均住房面积低于13平方米的占39.6%，次低收入组的家庭中人均住房面积低于13平方米的占25.9%。而新建的住房主要集中在经济发达区，根据2005-2013年数据显示,新建住房主要集中在莫斯科州、莫斯科市、圣彼得堡市、克拉斯诺达尔边疆区、巴什科尔托斯坦共和国、鞑靼斯坦共和国、秋明州和车里雅宾斯克州，这8个地区的新建住房占全俄新建住房总数的近一半。

2019年上半年，俄罗斯共有39.84万套房屋投入使用，其总面积为3010万平方米，与去年同期相比，今年为其103.7%(2018年上半年，房屋竣工面积为2900万平方米，与2017年同期相比，为其103.6%)。在俄罗斯联邦主体中，莫斯科地区为最大的住房建设区，莫斯科、克拉斯诺达尔地区、鞑靼斯坦共和国、列宁格勒地区、罗斯托夫地区、下诺夫哥罗德和新西伯利亚地区等少数地区的住房总面积占俄罗斯总体的一半以上。

2019年上半年,个人房地产开发商推出了11.41万栋住宅楼，总面积为1560万平方米。与去年同期相比，为其102.5%。同时，个人集资建房在俄罗斯住房建筑总面积中所占的份额为52.0%;在阿尔泰共和国，卡巴尔达-巴尔干共和国和车臣共和国，跨贝加尔和堪察加半岛地区，别尔哥罗德州和摩尔曼斯克州从91.3%升至99.8%，在卡拉恰伊-切尔克斯共和国，马加丹州和犹太自治州为100%。

俄罗斯个人集资建房制度变迁

俄罗斯集资建房合同产生的背景与本国国内居民的购房需求息息相关，这种类型的合同最早起源于罗马的雇佣合同之中。深入了解集资建房合同的发展历史有助于我们更好地理解集资建房的含义、意义和未来的可发展途径。20世纪30年代，俄罗斯集资建房制度得到法律上的认可。

当时苏联的征管机关将财产交予政府，并签订名为转交建筑订购职能的协议，但当时的公民不能参与到这种关系中来。苏联时期，成立了专门的机关参与集资建房，值得注意的是此类型房屋的特点是由公民集中资金用于建设住宅和由公民提供需要改善的房屋。

20世纪60年代，公民和组织机构为建筑房屋而联合形成一个新的组织，这就是现代意义上的个人参与集资建房的表现形式。建造住房组织中最为重要的就是组织内部的章程，章程规定了集资建房的金额等基本内容，并最终由组织内部的成员共同参与表决来通过。这与现代的集资建房不同，现代意义上的集资建房由双方协议约定即可通过。

由于苏联时期各类财产的所有权归属于国家，只能通过国家的银行贷款才能获得资金，当然建造完成的房屋所有权也归属于玉家，建造完成后再由政府出面将房屋进行分配。在俄罗斯体制变革之前，国内的房屋建设市场并没有其他独立的参加者，那时的制度不允许公司参与到建房中，而政府同时扮演着开发者与参与者两个角色，因此最终出现的问题也只能交由政府解决。

90年代，俄罗斯经济体制进行了改革，当时的经济改革包括价格自由化、对外贸易自由化以及企业私有化发展等等，这些变革为公民有参与到集资建房中去提供了可能。

1994年通过《俄罗斯联邦民法典》确认了私人财产的合法存在以及合同意思自治原则，并同时也赋予了公民各种权利。此时私人财产开始逐步自由地发展了起来，国家也不再实行完全的计划经济制度。

因此俄罗斯住房投资的市场化程度不断提高，私人投资正逐步成为住房投资的主力军。从这时代开始俄罗斯政府放弃了国家参与建造住房，而通过私有化政策把建设住宅的工作交给了私营建造公司，从此时到2017年集资建筑的规模也逐年呈上升趋势。

2017年俄罗斯政府开始提升对建造住房单位的要求，由此导致了建造住房的发展较为缓慢了。俄罗斯经济体制的改革致使产生了新型的投资建造住房模式，这对现代集资参与建房制度产生了重要的影响。随着时间的推移，国家降低了对建筑市场的国家干预，同时也鼓励私人积极参建造住房，此时的房屋建筑规模有所提升。

但是由于普通公民的支付能力有限，而建造住房却需要大量的资金投入，建设单位必须保证有充裕的资本才能够吸引更多的投资者参与其中。但是随着集资建房的规模越来越大，却缺乏直接有效的法律法规对其进行引导，这必然导致许多问题无法解决，此时出台有针对性的法律对其加以规制是势在必行的。

俄罗斯个人集资建房制度立法沿革

可以以2004年为分界线对集资建房制度进行区分研究。2004年俄罗斯通过修订《关于参与集资建设公寓房屋和其他房地产法令》，这是俄罗斯集资建房史上一个重要的转折点。它以法律的形式将集资建房合同与其他类型合同区分开来，使相关法律规定更加系统化、类型化。

在此之前，在俄罗斯法律中没有关于集资建房合同的明确规定，实践中遇到此类问题往往采用类推适用法律和遵循先前判例的方式，这会给予法院较多的自由裁量。214-FZ号法令通过之前，集资建房相关问题主要通过1991年的1488-1号法令“关于在苏维埃社会主义共和国的投资活动”、1999年2月25号39号法令“关于在俄罗斯联邦投资的资本投资形式”以及其他相关法律加以调整。

1999年时俄罗斯对于投资者的法律保护上并没有明确的规定，同时也没有为投资者建立较为完善的保护机制，另外投资者的财产保护问题也没有很好地解决。2004年政府不再干预投资领域的活动，但是骤然放开投资市场导致了严重的不良后果，例如大量的投资者被欺骗，无法有效的进行维权，这已经上升为整个国家层面的问题。

然而在当时的司法实践中却缺乏具有针对性的意见能有效处理该问题。分析可得知，对于如何明确界定双方的法律关系以及房屋所有权归属等问题都有待解决。