在永久基本农田空间篇章，明确到2035年，全市永久基本农田保护目标476.06万亩，其中：水田占比达86%以上，地面坡度15°以下地块面积占比约96%。衡南县、衡阳县、耒阳市、祁东县分布比重较大。划定永久基本农田储备区4.76万亩。
衡阳市永久基本农田分布图
中心城区三条控制线
“十三五”（2016-2020年）期间，衡阳市中心城区常住人口从111.58万人增加到129.07万人，建成区面积快速提升；中心城区建成区面积也从113.53平方公里增加到138.18平方公里，在空间发展方向上，向四周蔓延的圈层拓展特征明显。
从《规划》获悉，衡阳市最新划定的中心城区城镇开发边界面积为244.32平方公里。对照2017版总体规划，新加入了主要有呆鹰岭片区、滨江新区、白沙绿岛、蒸湘杨柳村片和石鼓区北片等，约83平方公里的发展空间。
中心城区国土空间规划分区图
另外，据【衡阳市"十四五"新型城镇化规划】：到2025年，常住人口城镇化率达到62%左右，实现约10万农业转移人口市民化，中心城市建成区常住人口规模达到170万人左右。衡阳市湘南中心城市的优势明确凸显，为建设国家区域重点城市、省域副中心城市打下坚实基础。
笔者预计2025年衡阳市中心城区常住人口将达到155-165万人，城镇用地需求将保持持续增长。在当前国家加强土地调控，坚持实行最严格的耕地保护制度的背景下，正需要通过规划合理配置土地资源，推进节约集约用地，提高土地利用效率保障城镇用地需求。
当前，衡阳市城镇化已进入50%-70%的发展阶段，根据全球城市的发展规律来看，城市化50％以前，以城市扩张和新城建设为主，城市发展是粗放型的；城市化50％以后以城市更新和新城建设并重，且随时间推移，旧城更新的比重会越来越大，越来越以环境品质优化为主，这也是近年来衡阳楼市的改善型产品比刚需产品更好卖的因素之一。
同时，也可以预见，随着“城市化后50％时代”的来临，未来在衡阳楼市，可能也只有少数的 “优质资产” 变得更加保值。大家认为呢？
