大家买房的时候，肯定听到过大产权房和小产权房的说法，同样的地理位置，小产权房的价格比大产权房的价格低了许多，甚至低一半都不止，那这样的小产权房能买吗？
首先，我们来说说啥是小产权房。有人说，这个简单，像公寓呀写字楼啥的都是小产权房。这样的说法是不对的，虽然公寓和写字楼是40年产权的，但是在性质上，仍然属于大产权，一样拥有不动产权证或者房产证。
而实际上的小产权房又称为乡产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，通常未办理相关证件，也未缴纳土地出让金等费用。
该类房屋的产权证不是由国家房管部门颁发的房产证，而是由乡政府或村政府颁发的集体所有权凭证，因此该类房屋的购房合同在国土房管局无法备案，所谓产权证也不具备法律效力。
一般小产权房有三类，一般我们在城里买房的时候，大部分接触到是第二类和第三类。
针对于第一种和第二种小产权房，按照《中华人民共和国土地管理法》的规定，农村宅基地属集体所有，村民对宅基地只享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受到法律的认可与保护，即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。
因此，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，只能在村集体成员内部转让、置换。
第三种的小产权房一般在城里比较多，一般这种小产权房也有镇政府或乡政府发放的产权证书，但是这个产权证书并不构成真正法律意义上的产权，和第一种第二种小产权住房一样，因为拿不到正式的房产证，所以买卖不受法律保护。
小产权房有哪些弊端呢，小编这里稍微总结一下。
1，小产权房一般没有五证或者五证不全。在这里我多嘴一句，大家如果买商品房新房时，一定要注意开发商在卖房的时候是否有五证，五证不齐国家是不允许买卖的。
哪五证，这里说一下大家记好了：“五证”是《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》及《商品房销预售许可证》。额外补充一下，买新房交房时，开发商交房的时候就需要提供两书，即房子的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》要将这个两书交给购房者，并且在交房的时候也是需要填写相应的《竣工验收备案表》的。
五证是买房后能不能取得房产证的先决条件，五证只要少一个都不能办房产证。为啥小产权房或者说乡产权没有法律意义上的房本，就是因为大部分小产权房并没有土地使用权，而且开发者没有获取开发的资格，所以购房合同也不可能在房管局备案，而且购买后不可能拿到一个合法合规，有效的房产证。
2，小产权房不能抵押或者上市转卖。国家法律规定中小产权房屋的产权证是国家不认可的，由于小产权房没有产权，虽然价格便宜，但是因为无法在房管局备案，原则上是无法交易的，因此肯定无法申请任何银行的抵押贷款的，即便全款购买，后续也无法申请抵押贷款，这个和商品房不同。
3，因为无法在房管局备案，也就是无法网签，所以小产权房的交易不受法律保护。小产权房交易不受法律保护也无法阻止房东一房二卖，这对买房人来说没有丝毫保障。
在拆迁的问题上，小产权房实际上属于在政府规定范围以外的违章建筑，很有可能被拆除，而且大部分业主也得不到拆迁安置补偿。
虽然，有些地方街道办和当地政府认可小产权房，拆迁会有赔偿但不会太多，赔偿给房屋产权人，可以说房主相当于租的房屋。大量的历史事实证明，这些购买的小产权房的客户在拆迁打官司上基本上全输了官司，只得到较少的赔偿，对于拆迁款和日益增长的房价来说，都是九牛一毛。
4，因为小产权房在建造时，没有办理相关证件，也没有缴纳土地出让金等费用，所以缺乏相关部门的监管和审查，房子质量难以保障。
虽然小产权房价格低，能轻松满足居住需求，但是考虑到小产权的种种弊端，小编还是建议大家慎重考虑。
